Les charges locatives, également connues sous le nom de « dépenses récupérables », représentent une part importante du budget des locataires. Elles concernent également les propriétaires, qui doivent en assurer le recouvrement auprès de leurs locataires. Dans cet article, nous ferons un état des lieux exhaustif des charges locatives pour les deux parties prenantes et donnerons des conseils pour mieux les gérer.
1. Définition et généralités sur les charges locatives
Les charges locatives sont les dépenses engagées par le propriétaire au titre d’un logement loué, qu’il peut récupérer auprès de son locataire. Elles couvrent essentiellement l’entretien et la maintenance des parties communes de l’immeuble (ascenseur, espaces verts, etc.), mais aussi certains services dont bénéficie le locataire (eau, chauffage collectif, etc.). Les charges locatives sont généralement réparties entre les copropriétaires selon des règles définies par le règlement de copropriété et sont ensuite récupérées auprès des locataires.
2. Quelles sont les charges récupérables auprès du locataire ?
Il est important de bien distinguer les charges récupérables et non récupérables pour éviter tout litige entre propriétaire et locataire. La liste des charges récupérables est fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Parmi les principales charges récupérables, on peut citer :
- Les dépenses d’eau froide et chaude, de chauffage collectif et d’électricité pour les parties communes ;
- Les frais d’entretien des espaces verts, de nettoyage des parties communes et de maintenance des équipements (ascenseur, portail automatisé, etc.) ;
- Les taxes et redevances liées à l’enlèvement des ordures ménagères ou à l’assainissement ;
- Les frais liés aux contrats d’entretien pour les équipements de sécurité (alarme incendie, extincteurs, etc.).
En revanche, certaines dépenses ne peuvent pas être imputées au locataire, comme par exemple :
- Les travaux d’amélioration ou de rénovation du logement ou des parties communes ;
- Les impôts fonciers et la taxe d’habitation ;
- Les dépenses de gestion courante du syndic de copropriété.
3. Comment sont réparties les charges entre propriétaires et locataires ?
Dans le cadre d’une location non meublée, les charges locatives sont généralement réparties entre le propriétaire et le locataire selon la méthode du « forfait » ou du « réel » :
– Le forfait : Le montant des charges est fixé à l’avance dans le contrat de bail et n’évolue pas en cours de location. Ce mode de répartition est généralement utilisé pour les logements individuels ou les petites copropriétés, où il est plus difficile d’établir un décompte précis des charges.
– Le réel : Les charges sont calculées et réparties en fonction de la consommation réelle du locataire et des dépenses engagées par le propriétaire. Cette méthode est plus souvent utilisée pour les immeubles en copropriété, où un syndic professionnel gère les dépenses communes.
Pour les locations meublées, il est courant de pratiquer un loyer « charges comprises », c’est-à-dire que le montant des charges est inclus dans le loyer global versé par le locataire. Dans ce cas, il est important que le propriétaire estime correctement ses dépenses pour éviter de se retrouver déficitaire.
4. Quelles obligations pour le propriétaire et le locataire ?
Le propriétaire a l’obligation de fournir au locataire une information claire et précise sur le montant et la nature des charges récupérables. Cela passe notamment par la remise d’un état détaillé des charges lors de la signature du bail, puis par l’envoi d’un décompte annuel mentionnant les sommes dues au titre des charges.
De son côté, le locataire doit régler les charges selon les modalités prévues dans le contrat de bail (forfait, réel ou charges comprises) et conserver les justificatifs correspondants. En cas de contestation, il peut demander au propriétaire ou au syndic de copropriété de lui fournir les pièces justifiant les dépenses engagées.
5. Conseils pour gérer au mieux les charges locatives
Pour une gestion optimale des charges locatives, voici quelques conseils à suivre :
- Vérifier régulièrement l’état des équipements et anticiper les dépenses d’entretien ou de remplacement ;
- Mettre en place un suivi rigoureux des charges, en conservant les factures et en effectuant un pointage régulier avec le syndic de copropriété ;
- Informer le locataire de manière transparente sur le montant et la répartition des charges, afin d’éviter tout litige ou malentendu ;
- Négocier avec les prestataires (chauffagistes, jardiniers, etc.) pour obtenir des tarifs avantageux et maîtriser les coûts.
Les charges locatives sont un élément clé dans la relation entre propriétaires et locataires. Une bonne gestion et une communication transparente permettent d’éviter les conflits et de garantir le bon entretien du logement loué.