Face aux risques d’impayés de loyers, les propriétaires bailleurs sont souvent confrontés à un choix difficile : opter pour une assurance loyers impayés ou demander une caution ? Dans cet article, nous vous proposons un éclairage sur ces deux dispositifs, leurs avantages et leurs limites, afin de vous aider à faire le bon choix pour sécuriser vos revenus locatifs.
1. Qu’est-ce que l’assurance loyers impayés (ALI) ?
L’assurance loyers impayés, également appelée garantie des risques locatifs (GRL), est un contrat souscrit par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurance. Elle vise à couvrir les risques d’impayés de loyers, mais aussi les dégradations du logement et les frais de contentieux en cas de litige avec le locataire. Pour être éligible à ce type de garantie, le locataire doit remplir certaines conditions, notamment disposer d’un revenu mensuel au moins égal à trois fois le montant du loyer.
2. Qu’est-ce que la caution ?
La caution est une personne physique (un proche du locataire) ou une personne morale (un organisme spécialisé) qui s’engage, par écrit, à régler les sommes dues par le locataire en cas de défaillance de ce dernier. La caution est responsable solidairement avec le locataire et peut être poursuivie par le propriétaire en cas d’impayés. Il existe deux types de caution : la caution simple, qui n’intervient qu’après épuisement des recours contre le locataire, et la caution solidaire, qui peut être actionnée dès le premier impayé.
3. Avantages et inconvénients de l’assurance loyers impayés
L’assurance loyers impayés présente plusieurs avantages pour le propriétaire. Tout d’abord, elle offre une sécurité financière en garantissant le versement des loyers même en cas de défaillance du locataire. Elle couvre également les frais de contentieux et les dégradations du logement, ce qui limite les risques pour le bailleur. Enfin, les primes d’assurance sont déductibles des revenus fonciers, ce qui permet de réduire l’impôt sur le revenu.
Cependant, cette solution a aussi ses limites. Le coût de l’assurance peut représenter jusqu’à 4% du montant annuel des loyers, ce qui peut être dissuasif pour certains propriétaires. De plus, l’éligibilité des locataires est soumise à des critères stricts et peut exclure certains profils (étudiants, intermittents du spectacle…). Enfin, les procédures d’indemnisation peuvent être longues et fastidieuses.
4. Avantages et inconvénients de la caution
La caution constitue une alternative intéressante à l’assurance loyers impayés. Son principal avantage réside dans son coût, puisqu’elle est généralement gratuite pour le propriétaire (sauf en cas de recours à une caution solidaire payante). Elle permet également d’accepter des locataires présentant un profil atypique, qui ne seraient pas éligibles à une assurance loyers impayés.
Néanmoins, la caution présente aussi des inconvénients. Tout d’abord, la recherche d’une caution peut être difficile pour certains locataires, notamment les étudiants ou les personnes ayant peu de garanties financières. De plus, la solvabilité de la caution n’est pas toujours garantie et le propriétaire peut se retrouver sans recours en cas d’impayés. Enfin, la caution ne couvre pas les dégradations du logement et les frais de contentieux.
5. Comment choisir entre l’assurance loyers impayés et la caution ?
Le choix entre l’assurance loyers impayés et la caution dépend principalement des objectifs et des contraintes du propriétaire. Si vous privilégiez la sécurité financière et souhaitez limiter les risques liés aux impayés et aux dégradations, l’assurance loyers impayés peut être une solution adaptée. En revanche, si vous êtes prêt à assumer certains risques pour accueillir des locataires aux profils variés et éviter les coûts liés à l’assurance, la caution peut être une option intéressante.
Il est également possible de cumuler ces deux dispositifs pour bénéficier d’une protection maximale. Cependant, cette solution peut être coûteuse et complexe à mettre en place.
6. En conclusion
Assurance loyers impayés ou caution : il n’existe pas de solution unique pour sécuriser ses revenus locatifs. Chaque propriétaire doit évaluer les avantages et les inconvénients de chaque dispositif en fonction de sa situation et de ses objectifs. Il est également important de se tenir informé des évolutions législatives et réglementaires, qui peuvent impacter le choix entre ces deux solutions.