Vous souhaitez investir dans l’achat d’un terrain non constructible et vous vous interrogez sur les implications fiscales de cette démarche ? Cet article vous propose de faire le point sur les aspects fiscaux à considérer avant de vous lancer dans cette acquisition.
Qu’est-ce qu’un terrain non constructible ?
Un terrain est dit non constructible lorsqu’il ne bénéficie pas d’un permis de construire ou qu’il est situé dans une zone inconstructible définie par le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou le Plan d’Occupation des Sols (POS) de la commune. Ces terrains présentent généralement un intérêt agricole, forestier ou écologique et leur utilisation doit respecter certaines réglementations.
Fiscalité liée à l’achat d’un terrain non constructible
Lorsque vous achetez un terrain non constructible, plusieurs taxes sont à prendre en compte :
- L’enregistrement auprès du service de publicité foncière : Il s’agit des droits de mutation perçus par l’État et les collectivités territoriales lors du transfert de propriété. Ces frais sont généralement compris entre 5 et 8% du prix d’achat du terrain.
- La taxe foncière : Elle est due par le propriétaire du terrain et dépend de la valeur cadastrale du bien. Cette taxe est calculée en fonction de deux éléments : la valeur locative cadastrale (VLC) du terrain et le taux d’imposition voté par les collectivités locales. La VLC est déterminée par le centre des impôts fonciers et prend en compte divers critères tels que la surface, la localisation ou encore la nature du terrain.
- La taxe d’aménagement : Cette taxe peut être exigible si vous réalisez des aménagements sur votre terrain non constructible, comme l’installation d’une clôture ou d’un abri de jardin. Son montant varie en fonction de la surface aménagée et du taux fixé par les collectivités territoriales.
Exonérations fiscales possibles pour un terrain non constructible
Dans certains cas, il est possible de bénéficier d’exonérations fiscales pour un terrain non constructible :
- L’exonération de taxe foncière : Les terrains classés en zone naturelle d’intérêt écologique, faunistique et floristique (ZNIEFF) peuvent être exonérés de taxe foncière sur demande du propriétaire auprès du centre des impôts fonciers. Cette exonération est accordée pour une durée de 10 ans renouvelable.
- L’exonération de droits de mutation : Les terrains faisant l’objet d’un engagement de reboisement ou d’une mise en valeur agricole peuvent être exonérés des droits de mutation lorsqu’ils sont cédés à un organisme ayant pour objet la protection de l’environnement, comme une association ou une fondation reconnue d’utilité publique.
- Le crédit d’impôt : Si vous achetez un terrain non constructible dans le but de le reboiser, vous pouvez bénéficier d’un crédit d’impôt pour dépenses de reboisement. Ce crédit est égal à 25% des dépenses engagées pour la réalisation de travaux de reboisement, dans la limite de 5 760 euros par contribuable et par an.
TVA et terrain non constructible
La TVA ne s’applique pas à l’achat d’un terrain non constructible, sauf si le vendeur est un professionnel assujetti à la TVA qui a réalisé des travaux sur le terrain. Dans ce cas, le taux applicable est de 20%. Il est donc important de vérifier auprès du vendeur si la TVA s’applique ou non à votre acquisition.
Bon à savoir : les règles d’urbanisme peuvent évoluer
Il est important de garder en tête que les règles d’urbanisme sont susceptibles d’évoluer. Une zone initialement inconstructible peut ainsi être requalifiée en zone constructible lors de la révision du PLU ou du POS. Cette modification peut avoir un impact significatif sur la valeur du terrain et générer des plus-values importantes pour le propriétaire. Toutefois, ces plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux, avec un régime spécifique pour les plus-values immobilières.
Conclusion
L’achat d’un terrain non constructible peut présenter des opportunités intéressantes, notamment en termes d’investissement à long terme. Toutefois, il est essentiel de bien se renseigner sur les aspects fiscaux liés à cette acquisition et de prendre en compte les éventuelles évolutions du PLU ou du POS pour éviter de mauvaises surprises. N’hésitez pas à consulter un expert en fiscalité foncière pour vous accompagner dans votre projet.